Por Rodrigo Nunes
A reforma tributária brasileira, promulgada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, introduziu mudanças estruturais que vão além da reorganização de tributos. A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) representa uma ruptura da gestão cadastral imobiliária como conhecemos, conferindo às administrações tributárias capacidade inédita de fiscalização e cruzamento de dados.
Embora o discurso oficial seja de aumento da transparência e da segurança jurídica, essas alterações cadastrais trazem implicações tributárias que exigem atenção dos contribuintes, visto que a observação em tempo real das transações envolvendo o imóvel pode resultar em aumento do valor venal e possível majoração significativa da carga tributária, mesmo sem alteração formal das alíquotas. Neste contexto, o planejamento patrimonial torna-se imperativo estratégico para proteção do patrimônio familiar contra as oscilações da legislação tributária brasileira.
I. O CIB e o SINTER: Funcionamento e Impactos na Base de Cálculo Tributária
O Cadastro Imobiliário Brasileiro, previsto no Art. 59, da Lei Complementar nº 214/2025, e regulamentado pela Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, funciona como identificador único de imóveis, o “CPF dos imóveis“. O SINTER integra dados jurídicos dos registros públicos com informações fiscais, cadastrais e geoespaciais, criando ambiente nacional unificado acessível às administrações tributárias.
A inovação mais sensível é a instituição do “valor de referência” dos imóveis, calculado com base em critérios de mercado e disponibilizado no SINTER. Esse valor servirá como base para ITBI/ITIV, IPTU e, futuramente, IBS e CBS. Historicamente, o valor venal utilizado pelos municípios encontrava-se defasado em relação aos valores reais de mercado. Com o CIB e SINTER, essa distorção tende a ser corrigida, permitindo que municípios identifiquem imóveis subavaliados e promovam ajustes.
Embora não haja criação de nova tributação, a atualização da base de cálculo pode resultar em aumento substancial do IPTU, uma vez que o cruzamento de dados permitirá que municípios atualizem os valores venais que são usados como base de cálculo para o pagamento do tributo.
II. Impactos Tributários da Reforma sobre o Patrimônio Imobiliário
A reforma tornou obrigatória a progressividade das alíquotas do ITCMD, conforme artigo 155, §1º, VI, da Constituição Federal. Todos os estados devem instituir alíquotas progressivas variando conforme o valor transmitido, respeitado o teto de 8%. Em São Paulo, o Projeto de Lei nº 7/2024 propõe alíquotas de 2% a 8%, podendo duplicar a carga tributária para grandes patrimônios.
A conjugação entre modernização cadastral – com valoração atualizada dos imóveis – e progressividade do ITCMD amplia significativamente o ônus fiscal sobre transmissões causa mortis e doações. Famílias que planejavam sucessão com base em alíquotas fixas e valores defasados enfrentam nova realidade tributária.
Além disso, a Lei Complementar nº 214/2025 instituiu a incidência do IBS e CBS sobre operações com imóveis. Holdings patrimoniais com locação de imóveis passarão de alíquota efetiva de 14,53% para cerca de 19,28%. Nas vendas, a alíquota efetiva pode saltar de 6,73% para 17,08%, mais que duplicando a carga tributária.
Pessoas físicas que locarem mais de três imóveis com receita superior a R$ 240 mil anuais, ou alienarem mais de três imóveis no ano-calendário, serão contribuintes do IBS e CBS, ampliando significativamente o universo de contribuintes.
III. Planejamento Patrimonial como Proteção Estratégica
3.1. A imperatividade do planejamento estruturado
O cenário delineado pela reforma evidencia inequivocamente a necessidade de planejamento patrimonial estruturado. A elevação da carga tributária combinada com sofisticação dos mecanismos de fiscalização torna insustentável a inércia de quem tem patrimônio para gerir e legar. O planejamento permite não apenas redução lícita da carga tributária, mas também organização racional da transmissão de bens, mitigação de conflitos familiares e preservação patrimonial.
A antecipação de medidas sucessórias, antes da plena vigência das novas regras ou da atualização dos valores venais, pode representar economia significativa. Especialistas recomendam estruturação dos planejamentos ainda em 2025, aproveitando eventuais regimes de transição e a anterioridade tributária.
A modernização dos cadastros imobiliários representa avanço em transparência administrativa, mas traz elevação substancial da carga tributária efetiva sobre o patrimônio imobiliário brasileiro. A atualização dos valores venais via CIB e SINTER, combinada com a progressividade do ITCMD e a incidência de IBS e CBS, configura cenário fiscal de maior complexidade e onerosidade.
Neste contexto, o planejamento patrimonial e sucessório torna-se imperativo. As estruturas consolidadas, quando adequadamente implementadas, conferem não apenas economia fiscal lícita, mas também segurança jurídica e proteção contra riscos que podem afetar o patrimônio familiar.
A conjuntura fiscal brasileira, caracterizada por alta carga tributária e constantes alterações normativas, exige que indivíduos e famílias adotem postura proativa na organização de seus ativos, valendo-se dos instrumentos legais disponíveis para preservar o patrimônio construído ao longo de gerações.
Por fim, ressalta-se que a efetividade do planejamento depende fundamentalmente de assessoria jurídica especializada, capaz de diagnosticar adequadamente a situação patrimonial, identificar riscos e oportunidades, e implementar soluções personalizadas com estrito respeito à legalidade e à função social do patrimônio.
Rodrigo Nunes – Advogado, Coordenador do Núcleo de Direito Imobiliário do VICTOR LEAL CONSULTORIA E ADVOCACIA.
